با توجه به اینکه یکی از زیرمجموعه های هلدینگ ما نیک اندیش با نام تجاری نیک بوم در حوزه املاک و مستغلات و ساخت و ساز فعالیت میکند. تا حدی بازار مسکن را میشناسم و آگاهی نسبی نسبت به تغییرات آن دارم. بر این اساس دوست دارم تحلیل خودم را از وضعیت مسکن بنویسم. باید اشاره کنم بنده پیشنهادی برای خرید و فروش ندارم و صرفا دیدگاهم نسبت به حوزه مسکن و تا حدی مقایسه اش با سایر حوزه ها را در این نوشتار بیان میکنم.
پر واضح است که مسکن وارد رکود تورمی سنگینی شده است، اما چرا؟ از گذشته افرادی که در حوزه مسکن فعالیت میکردند همیشه سود سرشاری را از این بازار میبردند، دلیلی اصلی آن از نظر من رشد سریع جمعیت و وجود نیاز در بازار بود. ولی طی سالهای اخیر متولدان دهه پنجاه و شصت یا خانه ای خریدند و یا اجاره نشین هستند. متاهل شدن در بین افراد دهه پنجاه و شصت که اوج رشد جمعیتی بود تا حدی یک ارزش بود و هر دو نفر مسکنی را تهیه میکردند و در آن ساکن میشدند حالا یا باخرید خانه یا با اجاره نشینی.
عموم مالکان مسکن که تعداد آپارتمان های آنها بیش از ده عدد است متولدین قبل از دهه شصت هستند. . هرچه به عقب تر میرویم، تعداد مالکانی که تعداد زیادی آپارتمان دارند بیشتر میشود.
در هر صورت بین اطرافیان خود هم نگاه کنید افرادی که دو و یا بیشتر واحد مسکونی دارند، افرادی هستند که نسبت به دهه شصتی ها مسن تر هستند.
بعد از انفجار جمعیتی دهه شصت و طی ده پانزده سال اخیر که این قشر به مسکن نیاز داشتند، تقاضا برای مسکن بسیار بیشتر از گذشته شد، ده پانزده سال قبل راحتتر میشد خانه خرید. ولی الان با این افزایش شدید قیمتها کمتر افرادی میتوانند صاحب خانه شوند. باید توجه داشته باشیم، متولدین دهه هفتاد به بعد به نسبت دهه های قبل جمعیت کمتری را تشکیل میدهند و دهه هشتادی ها هم که خوب میدانیم تعدادشان کمتر هم است. لذا تقاضا برای مسکن با هدف زندگی کردن در آن کاهش پیدا کرده است. و با توجه به تورم افسارگسیخته موجود صاحب خانه شدن هم برای خیلی از افراد جامعه و مخصوصا متولدین دهه شصت به بعدی که نتوانستند تا کنون مسکنی را خریداری کنند، به یک رویا تبدیل شده است. با توجه به افزایش هزینه اجاره بها تقاضا حتی برای خانه های بالای شهر و لوکس تر و بزرگتر هم به دلیل کاهش توان مالی کمتر شده است. برای همین در مناطق یک و دو و سه تهران بیش از سایر مناطق شاهده پدیده خانه های خالی هستیم، به چشم خود خانه های بیست سال ساختی را منطقه یک تهران دیده ام که یا مالک بدلیل بی نیازی مالی تمایلی به اجاره دادن آن ندارد، و یا کسی توان اجاره کردن آن را ندارد. و بعضی از آنها در این شرایط رکود تورمی برای فروش آگهی میشوند و اکثر آنها بی مشتری باقی مانده اند.
حال با در نظر گرفتن این موضوع اگر به آمار مرگ و میر هم نگاهی بیندازیم سالیانه حدود دویست تا سیصد هزار نفر فوت میکنند، و خانه های آنها در صورت مالک بودن و همچنین در صورت ویلایی بودن به آپارتمان های چند طبقه و واحد های بیشتری تبدیل میشوند، و یا حداقل یک نفر یا یک زوج در آن ساکن میشوند. طبیعتا بخشی ازین خانه ها هم مجددا خالی میمانند.
از آن سمت سالیانه حدود سیصد تا چهارصد هزار ازدواج در کشور ثبت میشود و این زوج ها نیاز به مسکن دارند، که با توجه به قیمت های سر به فلک کشیده اکثرا ترجیج میدهند در مناطق میانی و یا پایین تر و با متراژ کمتر ساکن شوند، و عده زیادی هم بخاطر عدم توانایی خرید خانه مستاجری را انتخاب میکنند.
با در نظر گرفتن کاهش تعداد ازدواج و همچین تمایل دهه هشتادی ها به تجرد نیاز به خانه های کوچکتر و ارزانتر تا حدی وجود دارد، ولی نیاز به خانه های مجلل به طور چشم گیری کاهش داشته است.
بعد از دهه شصت که انفجار جمعیت رخ داد، و با توجه به اینکه اکثریت متولدین این دهه بالاخره جایی ساکن هستند، نیاز به مسکن جدید رفته رفته کاهش پیدا کرده است. و خرید و فروش مسکن هم وارد رکود شده است. و تمایل افراد هم به سرمایه گذاری در مسکن کاهش پیدا کرده است. میبینیم که جریان نقدینگی وارد بازارهای طلا و صندوق های طلا وهمچنین ارز شده است. با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی حاکم بر کشور نقدشوندگی سریع یکی از عوامل مهم برای سرمایه گذاران شده است که مسکن این قابلیت را با توجه به شرایط فعلی ندارد.
با در نظر گرفتن همه موارد ذکر شده جمع بندی بنده این است که تقاضا برای واحدهای جدید به شدت کاهش پیدا خواهد کرد، واحدهای مناطق گران همچنان خالی خواهند ماند. سازندگان برای تبدیل ساختمان هایی که ساخته اند با مشکل بیشتری مواجه خواهند شد، و با توجه به کاهش قدرت اقتصادی مردم تقاضا تا حدی در مناطق میانی تهران وجود خواهد داشت و به طبع نقد شوندگی واحدهای کوچکتر و به سمت جنوب تر تهران نیز تا حدی امکان پذیر است. در هرصورت فعلا به هیچ عنوان خرید مسکن توجیه ندارد مگر اینکه برای زندگی کردن خود بخواهید از آن استفاده کنید.
بدون دیدگاه